建筑施工合同范本解析与应用指南

一、引言

建筑施工合同是建筑工程领域中至关重要的法律文件，它明确规定了发包方和承包方之间的权利、义务关系，涵盖了工程的范围、质量要求、工期、价款以及违约责任等诸多关键要素，一份严谨、规范的建筑施工合同范本不仅有助于保障双方的合法权益，减少争议发生的可能性，而且对于整个建筑项目的顺利推进具有不可替代的作用，本文将深入剖析建筑施工合同范本的内容，并为实际应用提供指导。

二、建筑施工合同范本的主要内容

（一）工程概况

1、工程名称

工程名称应当明确具体，避免模糊不清。“XX小区住宅楼建设工程”，这有助于区分不同的工程项目，在后续的资料管理和合同履行过程中能够快速定位项目。

2、工程地点

准确描述工程所在的地理位置，包括省、市、区（县）等行政区域划分，以及具体的街道、门牌号或者地理坐标，如“位于北京市朝阳区XX大街123号地块”。

3、建设规模

详细说明工程的建设规模，包括建筑面积、层数、结构类型等内容，本工程为框架 - 剪力墙结构，地上20层，地下2层，总建筑面积约为5万平方米”。

（二）工程承包范围

1、明确工作内容

列出承包方需要完成的所有工作内容，可以按照分部分项工程进行细化，土建工程包括基础工程（挖土方、垫层、基础梁柱等）、主体结构工程（墙体砌筑、混凝土浇筑等），还有装饰装修工程（内外墙抹灰、地面铺装、门窗安装等），也要注明是否包含设备安装工程，像给排水系统、电气系统、暖通空调系统的安装等。

2、边界界定

清晰地界定工程承包范围与其他相关方（如其他专业分包单位）工作的边界，如果存在多个承包商共同参与一个大型项目，要明确各自负责的部分，防止出现推诿扯皮的现象，在综合体建设项目中，土建总承包商与幕墙分包商之间，应明确幕墙与主体结构连接处的施工界面，是幕墙分包商负责预埋件的制作和安装，还是由土建总承包商预留孔洞并协助安装预埋件等。

（三）合同工期

1、开工日期

确定开工日期的方式有多种，可以直接约定具体的日期，如“本工程定于2023年7月1日开工”，也可以约定以发包人下达开工通知之日起算，但必须在合同中明确开工通知的形式（书面形式或电子形式）以及送达方式（邮寄地址、电子邮件地址等）。

2、竣工日期

同样地，竣工日期也需要明确，除了给出具体的日期外，还可以采用自开工之日起经过一定期限来表示，如“本工程自开工之日起480个日历天内竣工”，需要注意的是，这里的日历天是指连续计算的天数，除非合同中有特殊规定节假日不计入工期。

3、工期延误处理

列举可能导致工期延误的情形，如不可抗力（地震、洪水、战争等自然灾害和社会异常事件）、发包人原因（未按时提供场地、变更设计导致停工等）、承包人原因（施工组织不当、劳动力不足等），针对不同原因造成的工期延误，分别规定相应的处理措施，如果是发包人原因造成的延误，承包人有权要求顺延工期并索赔相应费用；而因承包人自身原因造成延误，则应承担违约责任，支付违约金或者接受其他处罚措施。

（四）工程质量标准

1、符合国家规范

首先强调工程必须符合国家现行的工程建设强制性标准和规范，这些标准规范是由政府部门制定发布的，对工程质量的基本要求进行了明确规定，是确保工程安全可靠的重要依据。

2、企业标准与特殊要求

如果发包人有更高的质量要求，可以在合同中约定执行企业标准或者提出特殊的质量要求，在高端写字楼建设项目中，发包人可能要求室内精装修采用进口环保材料，这就需要在合同中详细列出这些材料的品牌、型号、性能指标等信息，并且规定承包人必须严格按此要求采购和施工。

（五）合同价款及支付方式

1、合同价款确定

合同价款的确定方式有固定总价、单价合同和成本加酬金等多种形式，固定总价适用于工程量相对明确、风险可控的情况；单价合同则多用于工程量暂不确定或者存在较大变化可能性的项目；成本加酬金则是按照承包人的实际成本加上一定的利润来结算价款，无论采用哪种方式，都要在合同中明确价款的具体数额或者计算方法，对于固定总价合同，还要列出组成总价的各项费用明细，如人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费、税金等。

2、支付进度节点

设定合理的支付进度节点，与工程的形象进度相匹配，一般情况下，开工前支付一定比例的预付款，随着工程进展逐步支付进度款，到工程竣工验收合格后再支付大部分款项，最后留取一定比例的质量保证金，预付款为合同价款的10%，基础工程完成后支付20%的进度款，主体结构封顶后支付30%，装饰装修工程完成一半时再支付20%，工程竣工验收合格后支付15%，剩余5%作为质量保证金，待质保期满无质量问题后支付。

（六）双方的权利和义务

1、发包人的权利和义务

发包人有权监督工程质量、进度、安全等情况，有权要求承包人按照合同约定履行各项义务，发包人也负有提供施工现场、办理相关审批手续、及时支付工程款等义务，发包人应在合同签订后的[X]个工作日内向承包人交付具备施工条件的场地，若未能按时交付，则应承担由此造成的工期延误责任。

2、承包人的权利和义务

承包人在工程实施过程中享有获得工程款的权利，但在施工期间必须按照合同要求组织施工，确保工程质量达到约定标准，遵守安全生产规定，保护施工现场环境等，承包人应建立健全的安全管理制度，配备专职安全管理人员，为施工人员购买意外伤害保险等。

（七）材料和设备供应

1、供应方式

明确材料和设备是由发包人供应还是承包人自行采购，如果是发包人供应，要规定供应的时间、地点、规格、数量等要求；若是承包人采购，则应约定采购的标准、品牌限制（如有必要）等，在一些特殊行业项目中，为了保证特定设备的技术参数满足生产工艺要求，发包人可能会指定某些品牌的设备供承包人采购。

2、质量检验

无论是发包人供应还是承包人采购的材料和设备，都必须进行严格的质量检验，承包人应对收到的材料和设备进行外观检查、抽样检测等工作，发现不符合质量要求的应及时通知发包人更换或者退货，对于隐蔽工程使用的材料，如钢筋、水泥等，还应留存相关的质量证明文件，以便日后查验。

（八）工程变更

1、变更提出

工程变更是指在施工过程中对原设计图纸、施工方案等进行修改调整，任何一方都可以提出工程变更，但必须遵循一定的程序，发包人提出的变更，应以书面形式通知承包人；承包人提出的变更，需先提交详细的变更申请报告，经发包人或监理工程师审核同意后方可实施。

2、变更处理

当发生工程变更时，要及时调整工程价款和工期，根据变更的性质（如增加工程量、减少工程量、改变工程做法等），按照合同约定的计价原则重新计算工程费用，对于影响工期的变更，应重新评估工期并相应调整合同工期。

（九）竣工验收

1、验收条件

规定工程竣工验收应具备的条件，如已完成全部合同约定的工作内容，施工资料齐全，工程质量经自检合格等，承包人应在竣工验收前编制完整的竣工资料，包括施工图、设计变更通知单、隐蔽工程验收记录、原材料检验报告等，并提前[X]个工作日向发包人提交竣工验收申请报告。

2、验收程序

详细说明竣工验收的程序，一般是先由承包人进行内部初验，然后邀请发包人、监理单位、设计单位等各方共同参与正式验收，验收过程中要对工程实体质量和相关资料进行全面检查，发现问题及时整改，验收合格后，各方签署竣工验收报告，标志着工程正式交付使用。

（十）质量保修

1、保修范围

明确工程的质量保修范围，通常包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、给排水管道等各个分部分项工程，对于特殊部位或者有特殊质量要求的部分，也应在合同中单独列出。

2、保修期限

根据《建设工程质量管理条例》等相关法规的规定，确定各分部分项工程的保修期限，基础设施工程和房屋建筑的地基基础工程、主体结构工程保修期限为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期等。

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